Con gli articoli 119 e 121 del DL Rilancio è stato introdotto il Superbonus al 110%, maxi agevolazione fiscale che, associata alla cessione del credito e allo sconto in fattura, permette di riqualificare energeticamente e ridurre il rischio sismico degli edifici. Decreti attuativi, guide, FAQ e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, del MiSE e dell’ENEA integrano il quadro legislativo. È possibile usufruire del Superbonus con proroga secondo la Legge di Bilancio 2021 fino al 2022.
Superbonus 110%
Il Superbonus è un’agevolazione fiscale, pensata per riqualificare i condomini e le singole abitazioni, che permette di detrarre il 110 % dell’importo dei lavori in 5 anni (e in 4 anni per le spese sostenute nel 2022) o, come spesso avviene, se associato alla cessione del credito o allo sconto in fattura, è possibile recuperare subito il proprio credito. Per gli interventi effettuati dai condomìni e persone fisiche, la detrazione del 110% è prorogata fino al 31 dicembre 2022, mentre per gli istituti autonomi case popolari (IACP) la proroga è fino al 30 giugno 2023..
Per capire se è veramente possibile applicare il Superbonus è fondamentale che ci sia da parte di un tecnico uno studio di pre-fattibilità, al fine di verificare tutti gli aspetti di natura tecnico-economica per l’accesso al 110.
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Come ottenere il Superbonus 110 – Gli interventi trainanti
Per assicurarsi il Superbonus è necessario effettuare almeno uno dei seguenti interventi rispettando i relativi limiti massimali di spesa per ciascuna unità immobiliare:
Nel caso di condomini, il limite di spesa ad unità immobiliare si applica per le prime 8 unità immobiliari sempre con gli stessi limiti di spesa. Si applica invece il limite minore solo alle successive 8 unità. Si riporta un esempio presente nella circolare 24/2020 dell’AdE per l’isolamento dell’involucro:
“Ciò implica che, ad esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 (210.000 euro).”
Nel caso di coibentazione, per usufruire del 110%, i materiali isolanti utilizzati devono rispettare dei parametri detti CAM (Criteri Ambientali Minimi). Sono ammessi all’agevolazione 110% anche gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio.
Con la Legge di Bilancio 2021 rientra nel Superbonus anche la coibentazione del tetto nei casi in cui delimiti un volume non riscaldato.
Nel Superbonus 110% sono inclusi inoltre gli interventi per la riduzione del rischio sismico per gli edifici in zona sismica 1, 2 e 3. Tra le spese detraibili rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso di interventi su parti comuni le pertinenze possono essere considerate per il calcolo dei massimali di spesa.
L’aliquota del superbonus 110% viene applicata anche a tutti gli interventi tradizionali EcoBonus (50-65%), quando vengono effettuati contestualmente ad uno dei primi tre interventi trainanti. I limiti di spesa in questo caso sono quelli già presenti per l’Ecobonus.
Gli interventi trainati al 110, anche su parti private in condominio, sono:
- Sostituzione di serramenti e infissi che delimitano un volume riscaldato
- Coibentazione dell’involucro anche in misura inferiore al 25%
- Schermature solari
- Sostituzione impianto di riscaldamento autonomo
- Sostituzione impianto acqua calda con scalda acqua a pompa di calore
- Pompe di calore, sistemi ibridi o sistemi geotermici (se intesi come sistema principale di riscaldamento)
- Pannelli solari
- Domotica e Building Automation
Gli interventi trainati devono essere effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ammessi al Superbonus. In particolare le date delle spese sostenute per gli interventi trainati sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al comma 1 siano impediti da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi EcoBonus, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti DL Rilancio, fermo restando il miglioramento delle due classi energetiche.
I limiti di spesa per gli interventi trainati sono calcolati come detrazione ammissibile, quindi per convertirla in spesa ammissibile è necessario prendere i limiti indicati per l’Ecobonus e dividere tali importi per 1,1.
Fotovoltaico e colonnine di ricarica trainati al 110
Con le novità introdotte dal DL Rilancio anche gli impianti fotovoltaici ed i relativi sistemi di accumulo sono incentivati con l’aliquota del 110%. Tale agevolazione è concessa soltanto se eseguita in abbinamento con uno dei tre interventi previsti nel DL Rilancio. Inoltre tale agevolazione è subordinata alla cessione in favore del GSE dell’energia elettrica non autoconsumata. Tale intervento concorre all’ottenimento di un indice di prestazione energetica migliore e di conseguenza di migliorare la classe energetica.
Il limite massimo di spesa in questo caso è pari a 48000 € e comunque non oltre 2400 €/kWp per i pannelli fotovoltaici (ridotto a 1600 €/kWp in caso di interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380) e non oltre a 1000 €/kWh di capacità per le batterie di accumulo.
Con la Risoluzione N. 60/E del 28/09/2020 dell’Agenzia delle Entrate il limite di 48000 €, che prima comprendeva sia il fotovoltaico che le batterie di accumulo, è stato raddoppiato portando il limite a 48000 € per il fotovoltaico + 48000 € per la batteria di accumulo associata.
Con la Legge di Bilancio 2021 è possibile installare l’impianto fotovoltaico anche su strutture pertinenziali.
Come per il fotovoltaico il DL Rilancio estende l’aliquota del 110% anche all’installazione delle colonnine elettriche per la ricarica dei veicoli. Tale agevolazione è concessa sempre, soltanto se eseguita in abbinamento con uno dei tre interventi previsti nel DL Rilancio.
I limiti di spesa per quanto riguarda le colonnine di ricarica auto sono i seguenti: – euro 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; – euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero massimo di otto colonnine; – euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero superiore a otto colonnine.
L’agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.
L’APE convenzionale e il salto di 2 classi energetiche
Per ottenere il Superbonus, l’applicazione degli interventi trainati e trainanti devono concorrere a migliorare la prestazione energetica dell’edificio di almeno due classi energetiche. Tale miglioramento deve essere dimostrato mediante il cosiddetto APE convenzionale.
L’APE convenzionale, ante e post intervento, è un attestato che viene utilizzato per il solo scopo di asseverare il salto delle due classi energetiche e non deve essere registrato presso la Regione. Nel caso di condominio corrisponde all’APE dell’intero edificio (ovvero calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio). Nel caso di unità immobiliari, anche in edificio plurifamiliare, che rientrano nella definizione di funzionalmente indipendente e con almeno un accesso autonomo, l’art.119 del DL Rilancio riporta che il salto delle due classi deve essere valutato per il singolo appartamento. È il caso ad esempio delle villette a schiera.
Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo, anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purchè al termine degli interventi, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.
Per usufruire del Superbonus l’APE Ante e Post intervento per la valutazione delle due classi va quindi sempre allegato all’asseverazione tecnica.
Il tecnico professionista incaricato o il direttore dei lavori dovrà produrre un’asseverazione da presentare all’ENEA per attestare il salto delle due classi energetiche partendo dall’APE convenzionale.
L’APE convenzionale non sostituisce quindi gli APE standard di ogni singolo appartamento da presentare alla Regione e obbligatori dopo la fine lavori in molti casi sia per il Superbonus che per l’Ecobonus tradizionale (come per esempio per l’isolamento termico). È escluso invece l’APE standard dell’appartamento per la sola sostituzione delle finestre in singole unità immobiliari.
I soggetti e i casi ammessi al Superbonus
L’incentivo è previsto per i seguenti soggetti: Condomìni – Persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni – Istituti autonomi case popolari (IACP) o che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing» per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica – Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci – Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus); dalle associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome.
Per le persone fisiche, la detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese. Rientrano quindi: Il proprietario – Nudo proprietario – Titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) – Detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario – Familiari del possessore o detentore dell’immobile.
Le persone fisiche possono usufruire dell’EcoBonus 110% per un massimo di due unità immobiliari (al più degli interventi sulle parti comuni o per l’applicazione del SismaBonus 110).
Sono escluse dal Superbonus le categorie catastali: A/1 (abitazione di tipo signorile) – A/8 (abitazione in ville) – A/9, non aperte al pubblico (castelli, palazzi di eminenti pregi o storici)
Sono inclusi gli edifici con unico proprietario o interamente in comproprietà fra più soggetti nel caso di edifici da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e se non assimilabile ad un edificio unifamiliare o unità immobiliare funzionalmente indipendente con uno o più accessi autonomi. E’ escluso dal bonus il caso di cui sopra oltre le quattro unità immobiliari.
E’ escluso dal bonus l’edificio con unico proprietario o interamente in comproprietà fra più soggetti (non è un condominio) se non assimilabile ad un edificio unifamiliare o unità immobiliare funzionalmente indipendente con uno o più accessi autonomi.
Sono incluse, singolarmente accatastati o facenti parte di condomini: Abitazioni principali – Abitazioni secondarie – Uffici – Negozi – Capannoni
E’ necessario presentare la dichiarazione all’ENEA entro i 90 giorni dalla fine dei lavori e trasmettere l’asseverazione con la congruità delle spese per l’intervento agevolato.
I titolari di reddito d’impresa o professionale
Così come indicato nella guida dell’Agenzia delle Entrate e secondo quanto riportato nella Risoluzione n. 34 del 25 giugno 2020, i titolari di reddito d’impresa o professionale rientrano tra i beneficiari nell’ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni. Tali soggetti restano invece esclusi dal bonus 110 nel caso di interventi su parti private.
Il caso dell’appartamento unifamiliare o funzionalmente indipendente con accesso autonomo
Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
Un’unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente, anche se parte di un edificio plurifamiliare, qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre affermato che le fognature e gli impianti di depurazione non possono pregiudicare l’indipendenza funzionale delle unità immobiliari ma devono essere considerati unicamente i servizi citati nella Circolare 24/E.
Con l’aggiornamento della Legge di Bilancio 2021, un’unità può essere considerata funzionalmente indipendente se dotata di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianto per l’approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale.
La presenza, inoltre, di un accesso autonomo dall’esterno, presuppone, ad esempio, che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà non esclusiva (comma 1-bis all’art. 119 del Decreto Rilancio (L. 77/2020)).
Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari possono far parte anche di un condominio nel caso sia verificata la contestuale sussistenza del requisito dell’indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno.
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente se faccia parte o no di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto). Bisogna precisare che, nel caso l’appartamento faccia parte di un condominio, l’assemblea condominiale deve autorizzare il condòmino a realizzare l’intervento sulla parte esterna comune.
Per il calcolo del 25% della superficie disperdente lorda per le singole unità immobiliari indipendenti si considera l’incidenza superiore al 25% non dell’intero edificio ma della singola unità immobiliare. Il rispetto del salto delle due classi con l’APE convenzionale è riferito in questo caso alla singola unità immobiliare.
Cosa si intende per Condominio nell’applicazione del 110
Secondo la circolare n. 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi, piani o porzioni di piano, in proprietà esclusiva.
Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi infatti per usufruire del Bonus può essere utilizzato il codice fiscale di un condomino preso a riferimento e che ha effettuato i connessi adempimenti.
Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.
Deliberare i lavori Superbonus in assemblea
Secondo il comma 9-bis dell’Art.119 del DL Rilancio: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.”
I Decreti del MiSE: Requisiti Tecnici, Congruità delle Spese e l’Asseverazione per il 110
Il MiSE ha pubblicato due decreti attuativi con riportate indicazioni sulle asseverazioni, sui massimali di spesa e sui requisiti tecnici minimi per usufruire del Superbonus al 110%.
Nel Decreto Requisiti Tecnici, per molto tempo in bozza e ora pubblicato in gazzetta ufficiale, sono riportati i requisiti da rispettare per accedere alle detrazioni fiscali, sia Superbonus che Ecobonus (Allegato A) e indicazioni tecniche per ogni singolo intervento (Allegato E, F, G, H).
Il MiSE impone inoltre che i costi degli interventi compiuti non devono superare i costi unitari riportati nei prezzari predisposti dalle regioni o in alternativa dalla DEI – Tipografia del Genio Civile. In tal senso il tecnico dovrà quindi verificare i computi metrici e le relative spese e asseverare il rispetto dei massimali da prezzario.
Nei soli casi di interventi semplici (come la sostituzione delle finestre) dove l’asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore, non è necessario rispettare i massimali da prezzario ma si devono verificare i limiti di spesa unitari più generali e per il singolo intervento riportati nell’Allegato I.
Relazione Energetica (DM Requisiti Minimi 2015)
La Relazione Energetica (ex legge 10), per verificare il rispetto dei Requisiti Minimi 2015, secondo quanto indicato da ENEA, è sempre necessaria per l’ottenimento del Superbonus.
La Relazione Energetica è quindi quel documento, redatto in fase progettuale, che permetterà poi l’avvio degli interventi di efficientamento. La data di presentazione della Relazione al Comune si può configurare infatti come data di inizio dei lavori (Art. 12 comma 3, Decreto Requisiti Tecnici del MiSE).
Cessione del credito e sconto in fattura
La cessione del credito è una procedura fiscale che permette di cedere il credito derivante dalle detrazioni, introdotta inizialmente per agevolare le persone incapienti che non avrebbero potuto beneficiare degli sgravi fiscali.
L’Art.128-ter del DL Rilancio inerente la “Trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto e in credito di imposta cedibile” riguarda tutti i soggetti che sostengono negli anni 2020 e 2021 spese per: Recupero del patrimonio edilizio (Bonus Casa) – Efficienza energetica (EcoBonus) – Interventi sulle facciate (Bonus Facciate) – Miglioramento sismico (SismaBonus) – Installazione di impianti fotovoltaici – Installazione di colonnine di ricarica di auto elettriche
Invece di utilizzare direttamente il credito d’imposta il beneficiario può optare in alternativa per: ricevere uno sconto sul corrispettivo dovuto, di pari ammontare alla spesa (100% della spesa nel caso di applicazione del DL Rilancio), dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da questo recuperato sotto forma di credito di imposta (110% della spesa) con facoltà di successiva cessione a terzi, compresi istituti di credito o altri intermediari finanziari; – ricevere il credito di imposta (110% della spesa) e poi cederlo successivamente a terzi, compresi istituti di credito o altri intermediari finanziari. Per la cessione del credito o sconto in fattura, per le spese deve esserci il cosiddetto “visto di conformità” redatto da professionisti abilitati secondo il Dlgs 241/1997 come i Caf.
È attivo dal 15 ottobre 2020 il portale dell’Agenzia delle entrate per effettuare la domanda per la Cessione del Credito. Trovate indicazioni per accedere al portale su questo sito: Piattaforma web accettazione/cessione crediti
Nel caso in cui venga accertata la mancanza dei requisiti di accesso alle detrazioni ed alla loro cessione l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione, oltre agli interessi, nei confronti dei soggetti beneficiari della detrazione. E’ quindi fondamentale affidarsi a professionisti capaci di gestire l’intervento per limitare al massimo questo rischio.
Come effettuare i pagamenti Superbonus 110
Il pagamento deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. A tal fine possono essere utilizzati i bonifici predisposti dagli istituti di pagamento ai fini dell’EcoBonus.
Indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono, in linea con la prassi in materia, per l’applicazione dell’aliquota corretta occorre fare riferimento: alla data dell’effettivo pagamento (criterio di cassa) per le persone fisiche, gli esercenti arti e professioni e gli enti non commerciali; – alla data di ultimazione della prestazione, indipendentemente dalla data dei pagamenti, per le imprese individuali, le società e gli enti commerciali (criterio di competenza)
Il Superbonus con i SAL
Il comma 1-bis dell’articolo 121 dispone che la scelta in favore dello sconto o della trasformazione in credito d’imposta da cedere può essere effettuata a ciascun SAL, a condizione che questi ultimi non siano più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno di essi si riferisca ad almeno il 30% del medesimo intervento.
Pertanto, mentre con la normale detrazione il contribuente inizia a sfruttare il bonus solo al momento di presentare la dichiarazione successiva al periodo d’imposta in cui avvengono i pagamenti, ricorrendo ai Sal lo sconto in fattura e la cessione del credito permettono di monetizzare subito l’importo, anche se probabilmente quest’ultimo sarà inferiore a quello (teorico) della detrazione.
Le Comunità energetiche rinnovabili
Il Superbonus si applica anche alle Comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o di condomini che aderiscono alle configurazioni di cui all’articolo 42-bis del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162, convertito con modificazione dalla legge 28 febbraio 2020, n.8, limitatamente, tuttavia, alle spese sostenute per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti dalle predette comunità energetiche.
In questi casi il Superbonus si applica sul costo dell’impianto fino alla potenza di 20 kW e per la quota riferita alla eccedenza (e, comunque, fino a 200 kW) spetta la detrazione pari al 50 per cento delle spese di cui all’art. 16-bis, lett. h), del TUIR, e fino a un ammontare complessivo di spesa non superiore a euro 96.000 riferito all’intero impianto.
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